□王雅楠 李忠勇
某供銷合作社將土地出租給他人，承租人卻遲遲不支付租賃費(fèi)。該供銷合作社起訴到法院，請(qǐng)求判令承租人支付租賃費(fèi)。沒(méi)想到，訴訟請(qǐng)求被法院駁回。這是什么原因？近日，井陘縣法院審結(jié)一起租賃合同糾紛案，認(rèn)定某供銷合作社未經(jīng)政府批準(zhǔn)，擅自與他人簽訂租賃合同出租國(guó)有土地，該租賃合同無(wú)效，依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
原告某供銷合作社訴稱，其與呂某于2011年12月15日訂立合同，規(guī)定呂某租賃某供銷合作社土地建商品房，在2013年12月14日前交付原告70平方米商品房作為租賃費(fèi)，如到期未交付，呂某每推遲一年付原告租賃費(fèi)2000元，直至房屋交付為止。2013年12月15日，原告要求呂某交付商品房，遭到拒絕，后經(jīng)原告多次討要，呂某一直不履行合同。請(qǐng)求法院判令呂某交付原告70平方米商品房，給付拖延兩年未交的租賃費(fèi)4000元，并明確租賃土地期限。
被告呂某辯稱，雙方簽訂合同時(shí)約定的所建商品房用地不是空地，涉及一處廁所和廚房，被告和原告協(xié)商，先由被告墊資將房屋拆除騰空。房屋建成后，因原告未能給付拆遷費(fèi)用，因此房屋未能交付。
法院經(jīng)審理查明，原被告租賃協(xié)議中約定的用地屬于國(guó)有劃撥土地，建房時(shí)未辦理相關(guān)用地及建房手續(xù)。縣有關(guān)部門(mén)曾對(duì)某供銷合作社擅自租賃事宜作出處理，認(rèn)為某供銷合作社與呂某簽訂的長(zhǎng)期租賃協(xié)議違反國(guó)有資產(chǎn)租賃承包有關(guān)程序，屬于擅自處置國(guó)有資產(chǎn)的錯(cuò)誤行為。
法院認(rèn)為，某供銷合作社與呂某簽訂的租賃協(xié)議，是對(duì)土地使用及房屋建設(shè)等的約定。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。因此，雙方簽訂的租賃協(xié)議無(wú)效。故原告依據(jù)該協(xié)議，要求被告交付商品房及租賃費(fèi)等的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。依照法律有關(guān)規(guī)定，法院駁回某供銷合作社的訴訟請(qǐng)求。
法官提示，國(guó)有劃撥土地的使用及流轉(zhuǎn)須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)方可實(shí)現(xiàn)。任何國(guó)有劃撥土地的使用單位，非經(jīng)合法程序不能私自支配相關(guān)土地。因私自支配該土地而簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
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