從本月起，石家莊市發(fā)展改革委、市住建局聯合修訂的《石家莊市物業(yè)服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)開始正式實施，這項新規(guī)與此前實施的《辦法》相比發(fā)生了諸多變化，且與居民的生活息息相關，從而引起了廣大市民的強烈關注。昨日，記者隨機采訪了省會多個小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司，并邀請市物協(xié)專家對關鍵詞逐一進行解讀。
關鍵詞一：物業(yè)費
調查：物業(yè)單方要上調物業(yè)費每平方米超3元？
日前，省會育才街上一個小區(qū)的業(yè)主頻繁致電本報反映，小區(qū)物業(yè)公司在未經業(yè)主同意情況下，突然要上調物業(yè)費，每平方米竟然超過了3元。該小區(qū)業(yè)主稱，當業(yè)主一起去找物業(yè)理論此事時，物業(yè)給出的答復是因為虧損才上調價格。
據了解，該小區(qū)并未成立業(yè)委會。“漲價并不是物業(yè)一方說了算，要征求多數業(yè)主同意才行！”在業(yè)主的極力反對之下，該小區(qū)物業(yè)費暫時還未作調整。該業(yè)主說：“最近剛出臺了物業(yè)新規(guī)，業(yè)主群里也在廣泛轉發(fā)，5個級別的物業(yè)費價格最高每平方米2.8元，希望我們的物業(yè)費能合理一些！”
記者調查時發(fā)現，新《辦法》出臺后，不少業(yè)主擔心小區(qū)物業(yè)費上調�！半m然新規(guī)說物業(yè)費上調或下降，需要物業(yè)與業(yè)主協(xié)商，并通過程序由全體業(yè)主決定，可對于沒有業(yè)委會的小區(qū)來說，往往都是物業(yè)一紙通知就要漲價，這樣我們該如何維權？”此外，若物業(yè)提高的服務與價格不對等，按規(guī)定業(yè)主可以要求下調物業(yè)費，可物業(yè)不下調怎么辦？
新規(guī)：已收費住宅區(qū)仍可執(zhí)行原收費標準
新《辦法》實施后，已收費的住宅區(qū)仍可以繼續(xù)執(zhí)行原來的服務標準和收費標準。新建住宅區(qū)在簽訂前期物業(yè)服務合同時、已收費的住宅區(qū)需調整物業(yè)服務等級和收費標準的按新政策規(guī)定執(zhí)行。新《辦法》重新核定的物業(yè)服務等級指導標準和基準價標準，只是物業(yè)服務雙方在約定具體服務、收費標準時的參考依據，不是具體執(zhí)行標準。服務雙方可以自主選擇服務等級，但約定的物業(yè)費標準不得突破相應等級的最高限價標準。另外，所謂物業(yè)費調整，不是單指上調物業(yè)費，對某些收取較高物業(yè)費但服務明顯不到位的，也可以按規(guī)定程序下調物業(yè)費。
物業(yè)服務費是上調還是下調，需要物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主協(xié)商并通過一定程序由全體業(yè)主決定。物業(yè)服務是一種合同約定的服務，物業(yè)服務費的定價權不在物業(yè)服務企業(yè)，而是在訂立物業(yè)服務合同的雙方。
與此前實施的《辦法》相比，物業(yè)服務收費管理形式和管理范圍發(fā)生了變化。物業(yè)服務收費實行政府指導價的范圍由原來的“普通住宅區(qū)公共性服務收費”調整為“業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務收費”。
新《辦法》將物業(yè)服務分為特級、一級、二級、三級、四級等5個等級。參考周邊城市和省內可比城市水平，新《辦法》重新核定了市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務等級基準價格，從特級到四級的等級基準價分別為每月每平方米2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元，電梯費不分等級均為0.30元，二次加壓費均為0.05元。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務區(qū)域內供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
調查：物業(yè)擅自上漲物業(yè)費？
日前，長安區(qū)柳陽家園小區(qū)業(yè)主來電反映說，小區(qū)物業(yè)未跟業(yè)主商量，就將0.45元/平方米的物業(yè)費上調至0.65元/平方米，不知是否合理？
據業(yè)主介紹，該小區(qū)為經濟適用房，有18棟多層住宅樓，尚未成立業(yè)委會。在他印象中，從2008年入住時，小區(qū)物業(yè)費就是0.45元/平方米，這些年，物業(yè)費從未上調過。此次物業(yè)費上調，物業(yè)既沒有在小區(qū)公示，也沒有跟業(yè)主商量，而是誰去物業(yè)處交費，才告知物業(yè)費由0.45元/平方米上調至0.65元/平方米。
對此事，物業(yè)工作人員解釋說，物業(yè)費上調主因是這些年人力成本等都在增加，物業(yè)收支不平衡，長期虧損所致，“之前，我們已經做過入戶摸底調查，多數業(yè)主都同意，漲價是必然的�！辈贿^他也承認對摸底調查結果尚未公示，且上調物業(yè)費是以提高服務質量為前提條件的。采訪當天，居委會、街道辦均表示對此事知情，正在積極介入協(xié)調。
新規(guī)：住宅區(qū)物業(yè)費決定權交給業(yè)主
針對近年來住宅小區(qū)調整物業(yè)公共服務收費標準時糾紛較多的問題，新《辦法》明確：業(yè)主大會成立前，已實施收費的住宅區(qū)因政策或服務成本變化調整公共物業(yè)服務費標準的，必須經面積和人數雙過半的多數業(yè)主同意，這一規(guī)定實質上是把住宅區(qū)物業(yè)費是否調整的決定權交給了多數業(yè)主。為避免物業(yè)企業(yè)單方面主導物業(yè)費調整過程，新《辦法》增加了居民委員會對物業(yè)費調整過程進行指導監(jiān)督的要求，防止暗箱操作。
關鍵詞二：停車費
調查：地上停車費170元/月上調至330元？
連日來，不斷有新建小區(qū)業(yè)主來電反映說，物業(yè)要上調小區(qū)停車費，費用從每月數十元至數百元不等，“我們小區(qū)都沒有業(yè)委會，難道漲價只能由物業(yè)說了算？”
前不久，新華區(qū)北二環(huán)外一高層住宅小區(qū)業(yè)主接到物業(yè)通知，說小區(qū)地上和地下的停車費均要上調，“地上車位只能租，每月從170元上漲至330元，購買地下車位的，車位管理費也要上調�！眮黼姌I(yè)主說，物業(yè)此舉引起不少業(yè)主不滿，跟物業(yè)協(xié)調后未果。
新規(guī)：共有區(qū)域停車位收費標準由業(yè)主大會決定
新《辦法》還明確，住宅區(qū)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需求。占用業(yè)主共有道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。不屬于業(yè)主共有的機動車停放設施，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。
對進入物業(yè)服務區(qū)域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。
物協(xié)：新《辦法》便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務
新《辦法》出臺，對于業(yè)主、對于物業(yè)都有哪些影響？昨日，記者采訪了石家莊市物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉明。
劉明說，新《辦法》的出臺并不意味著小區(qū)的物業(yè)費要漲價。小區(qū)物業(yè)費如果調整，那么要以服務標準和品質為依據，可能向上調價，也有可能是向下調價。其次，如何進行調價，新《辦法》把決定權交給業(yè)主。如果物業(yè)公司想要調整價格，則需要按照相關規(guī)定，遵循相關程序，例如發(fā)布調價預告、公示調價方案、征求業(yè)主意見、到有關部門備案、在居委會的指導監(jiān)督下進行等逐步開展，“新《辦法》通過完善的程序、明確的標準和定價，充分保障了業(yè)主的權益，讓業(yè)主更加有了知情權、選擇權、和決定權�！�
至于“業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務收費”，指的就是前期物業(yè)管理階段，實行政府指導價。早在2015年，國家針對業(yè)主大會成立之后的物業(yè)費實施放開政策，實行了市場定價。這次辦法之所以對新建住宅實行政府指導價，是因為前期物業(yè)階段，依法是由開發(fā)商選擇物業(yè)，而業(yè)主在這個階段還沒有買房子，因此無法參與到選擇過程中，處于缺位狀態(tài)。在這種情況下，實行政府指導價，是為了在業(yè)主缺位階段，充分保護業(yè)主的利益。
另外，關于“住宅小區(qū)停車服務”劉明說，占用小區(qū)公共區(qū)域來停放車輛，是否能夠設置車位、怎么設置、如何收費等，需要經多數業(yè)主贊同，而收上來的費用該如何花銷，也要取之于民用之于民。業(yè)主共有區(qū)域停車位收費標準由業(yè)主大會決定，如果小區(qū)沒有業(yè)主大會，也要征得多數業(yè)主贊同才行。
“總得來說，新《辦法》更加規(guī)范、更加完善、也更加具體了，更便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務，有助于物業(yè)自身的規(guī)范和提升，對于保障業(yè)主甚至提升城市社區(qū)建設水平來說都具有現實的價值和意義�！眲⒚髡f。
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