7月11日本報(bào)以《新〈辦法〉實(shí)施物業(yè)費(fèi)是否會(huì)普漲》為題，對(duì)最新出臺(tái)的《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)進(jìn)行了詳細(xì)解讀。此稿刊發(fā)后，引起不少業(yè)主的高度關(guān)注。不斷有業(yè)主來電咨詢小區(qū)物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi)的問題，記者昨日聯(lián)系了物業(yè)、律師、物協(xié)專家、市發(fā)改委等，給予詳細(xì)解答。
物業(yè)費(fèi)從每平方米0.4元漲到0.95元
這兩天，裕華區(qū)美景東方小區(qū)業(yè)主群里議論紛紛，因?yàn)樾^(qū)物業(yè)一紙通知，物業(yè)費(fèi)要翻番。
美景東方小區(qū)位于槐安路與東二環(huán)交叉口附近，共有24棟住宅樓，其中一部分為多層，另一部分為高層。吳明是小區(qū)常住戶，據(jù)他介紹，該小區(qū)從2006年起陸續(xù)交房，這10余年間，小區(qū)物業(yè)費(fèi)為多層樓0.4元/平方米，高層樓0.6元/平方米，“其間，物業(yè)也想漲價(jià)，可我們業(yè)主不同意。因?yàn)樾^(qū)既沒有房本，物業(yè)管理也不盡完善，曾多次發(fā)生入室盜竊、電瓶被偷等問題，小區(qū)安裝的監(jiān)控更是形同虛設(shè)。”
然而，令業(yè)主意想不到的是，這兩天，小區(qū)物業(yè)張貼出漲價(jià)通知，“我公司提出自2017年8月1日起執(zhí)行上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原執(zhí)行的多層住宅每月每平方米0.4元上調(diào)至每月每平方米0.95元，高層住宅每月每平方米0.6元上調(diào)至1.25元。敬請(qǐng)廣大業(yè)主對(duì)我公司上調(diào)物業(yè)費(fèi)的初心給予理解和支持。對(duì)我公司員工的服務(wù)業(yè)主工作達(dá)到‘三級(jí)’服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)予以監(jiān)督……”落款為金明公司，時(shí)間為2017年7月。
該通知一張貼，就引起不少業(yè)主質(zhì)疑聲：“小區(qū)物業(yè)服務(wù)不變，不跟業(yè)主商量上調(diào)物業(yè)費(fèi)，這合理嗎？”采訪時(shí)，有業(yè)主說，該小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，就物業(yè)上調(diào)物業(yè)費(fèi)一事，物業(yè)從未征求過業(yè)主的意見。
居委會(huì)會(huì)積極協(xié)調(diào)處理
那么，物業(yè)緣何在此時(shí)要上調(diào)物業(yè)費(fèi)？昨日下午，記者就此事首先聯(lián)系到了小區(qū)物業(yè)，一位工作人員表示他們只是執(zhí)行金明總公司的規(guī)定，至于漲價(jià)原因，他們表示不清楚。隨后，記者聯(lián)系到了金明總公司，一位工作人員答復(fù)說，漲價(jià)依據(jù)是市發(fā)改委和市住建局新出臺(tái)的《辦法》。當(dāng)?shù)弥怯浾卟稍L，她又讓記者聯(lián)系公司負(fù)責(zé)人孫經(jīng)理。然而，記者多次撥打?qū)O經(jīng)理辦公電話，始終無人接聽。
當(dāng)天，記者從轄區(qū)居委會(huì)獲悉，金明物業(yè)之前曾跟居委會(huì)提出過計(jì)劃對(duì)美景東方小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)價(jià)的想法，但居委會(huì)明確表示“物業(yè)調(diào)價(jià)必須按正規(guī)流程走�！薄拌b于小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，如果業(yè)主對(duì)漲價(jià)有意見或有想法，可以給居委會(huì)反映，我們會(huì)積極協(xié)調(diào)處理�！辈稍L時(shí)，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人答復(fù)說。本報(bào)也會(huì)繼續(xù)關(guān)注此事。
市發(fā)改委：雙過半業(yè)主同意方可漲價(jià)
11日下午，記者就此事聯(lián)系到了市發(fā)改委，相關(guān)部門工作人員答復(fù)說，新《辦法》出臺(tái)并不意味著物業(yè)費(fèi)普遍漲價(jià)。新規(guī)實(shí)施后，已實(shí)施收費(fèi)的住宅區(qū)仍可以繼續(xù)執(zhí)行原來的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，所謂物業(yè)費(fèi)調(diào)整，不是單指上調(diào)物業(yè)費(fèi)，對(duì)某些收取較高物業(yè)費(fèi)但服務(wù)明顯不到位的，也可以按規(guī)定程序下調(diào)物業(yè)費(fèi)。
針對(duì)近年來住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)糾紛較多的問題，新《辦法》明確：業(yè)主大會(huì)成立前，已實(shí)施收費(fèi)的住宅區(qū)因政策或服務(wù)成本變化調(diào)整公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，必須經(jīng)面積和人數(shù)雙過半的多數(shù)業(yè)主同意，這一規(guī)定是把住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)是否調(diào)整的決定權(quán)交給了多數(shù)業(yè)主。為避免物業(yè)企業(yè)單方面主導(dǎo)物業(yè)費(fèi)調(diào)整過程，新《辦法》增加了居民委員會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整過程進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督的要求，防止暗箱操作。
已實(shí)施收費(fèi)的住宅區(qū)
物業(yè)費(fèi)調(diào)整走備案程序
市發(fā)改委相關(guān)部門工作人員還表示，如果已實(shí)施收費(fèi)的住宅區(qū)，物業(yè)費(fèi)調(diào)整需要走備案程序：
1.調(diào)價(jià)預(yù)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書面形式在住宅區(qū)顯著位置進(jìn)行調(diào)價(jià)預(yù)告，預(yù)告期不少于7日。
2.書面征求業(yè)主意見。調(diào)價(jià)預(yù)告期結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合業(yè)主的意見建議對(duì)調(diào)價(jià)方案進(jìn)行修改完善，并采用書面形式，征求住宅區(qū)全體業(yè)主意見。
3.統(tǒng)計(jì)業(yè)主意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)征求意見書送達(dá)、回收數(shù)量以及業(yè)主意見進(jìn)行查驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)。無法送達(dá)的情況單獨(dú)予以統(tǒng)計(jì)說明。
4.公示調(diào)價(jià)方案。經(jīng)住宅區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,確定調(diào)整公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)將最終調(diào)價(jià)方案在住宅區(qū)顯著位置公示，公示期不少于10日。
5.保存相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保存物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)價(jià)過程中的各種文字、圖像及影音資料備查，并對(duì)其真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
6.公示期屆滿10日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容報(bào)所在地的區(qū)政府房地產(chǎn)行政主管部門變更備案；調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一級(jí)及以上的報(bào)市價(jià)格主管部門,一級(jí)以下的報(bào)所在地的區(qū)價(jià)格主管部門備案。
7.房地產(chǎn)行政主管部門、價(jià)格主管部門對(duì)符合備案條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)履行變更備案手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按變更后備案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施收費(fèi)，并按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)。
問題一：前期物業(yè)服務(wù)五個(gè)等級(jí)咋區(qū)分？
新《辦法》將物業(yè)服務(wù)分為特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)等5個(gè)等級(jí)。參考周邊城市和省內(nèi)可比城市水平，新《辦法》重新核定了市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格，從特級(jí)到四級(jí)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)分別為每月每平方米2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元，電梯費(fèi)不分等級(jí)均為0.30元，二次加壓費(fèi)均為0.05元。
那么，這五個(gè)等級(jí)是如何劃分的？“我們業(yè)主怎么知道前期物業(yè)提供的服務(wù)是否質(zhì)價(jià)相符？”正定正安花園小區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)金色里程小區(qū)業(yè)主詢問道。
昨日下午，市發(fā)改委相關(guān)部門人員答復(fù)說，在該局官方網(wǎng)站上，可以查詢到《石家莊市區(qū)住宅區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》里面對(duì)各級(jí)服務(wù)內(nèi)容的詳細(xì)約定，鑒于內(nèi)容太多、太細(xì)，建議市民上網(wǎng)查閱、下載，作為各個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的重要依據(jù)之一。
問題二：物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”誰(shuí)來監(jiān)管？
新《辦法》出臺(tái)后，還有一些業(yè)主來電詢問：“如果物業(yè)提供的服務(wù)‘質(zhì)價(jià)不符’，再加上小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，那么，誰(shuí)來監(jiān)管物業(yè)呢？”
對(duì)此，市發(fā)改委相關(guān)部門人員答復(fù)說，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)提供的服務(wù)有“質(zhì)價(jià)不符”等問題，業(yè)主可以向市住建局物業(yè)管理科或者市物協(xié)反映。
問題三：空置房物業(yè)費(fèi)怎么交？
昨日，本報(bào)還接到橋西區(qū)華域城小區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)博雅小區(qū)業(yè)主來電咨詢：新《辦法》中是否有關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)的規(guī)定？博雅小區(qū)一位業(yè)主詢問，2015年該小區(qū)一套房屋裝修好后其一直沒有入住，2016年物業(yè)費(fèi)全額繳納，2017年的還未交，他問：“是否還要交全額物業(yè)費(fèi)呢？新規(guī)中對(duì)于這個(gè)是否有所規(guī)定？”
昨日，記者查閱了新《辦法》，對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫無新規(guī)定。隨后，記者查閱了2010年3月石市重新修改的《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》，第37條規(guī)定：“連續(xù)三個(gè)月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。”
對(duì)此，河北俱時(shí)律師事務(wù)所宋毅律師表示，如果符合法律規(guī)定的空置房條件，而且雙方簽訂的物業(yè)合同中又沒有對(duì)于空置房屋的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行特別約定，業(yè)主也去小區(qū)物業(yè)辦理了相關(guān)空置房備案手續(xù)，可以按照空置房的情況繳納20%的物業(yè)費(fèi)。
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