河北乾驥律師事務(wù)所主任康君元
河北乾驥律師事務(wù)所副主任尚潔
律師把脈
眾所周知，買房子這件事就是一個麻煩事。買房到裝修到入住以后，每個過程都可能引起糾紛。在買房過程中常見問題有哪些？業(yè)主們該如何維權(quán)？
1.簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)當注意什么？
買房支招：在簽訂房屋買賣合同之前首先要審查開發(fā)商提供的五證是否齊全，審查時需要特別注意的是五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致。
此外，簽訂合同時對于交房、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要明確約定，切忌使用“大概”、“可能”等含糊語句，以避免日后糾紛發(fā)生。
2.開發(fā)商推遲交房怎么辦？
買房支招：購房者遇到逾期交房等違約違法行為，應(yīng)根據(jù)自身需求并結(jié)合開發(fā)商補救情況選擇要房或退房。具體來講，如果開發(fā)商能夠盡快完善各項證件、手續(xù)，盡快使房屋滿足交付條件、確保將來能夠辦理房屋權(quán)屬證書，購房者可以選擇要房。
3.開發(fā)商推遲辦證怎么辦？
買房支招：按照購房合同中關(guān)于交付房產(chǎn)證時間的約定，有約定的依約定，沒有約定的依法律規(guī)定。根據(jù)最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第18條規(guī)定，自合同訂立之日起(預(yù)售房為交房之日起)90日內(nèi)，購房者應(yīng)取得房屋權(quán)屬證書，否則就可以追究開發(fā)商的違約責任。
4.房產(chǎn)面積縮水怎么辦？
買房支招：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人以此請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
5.學(xué)區(qū)房不等于劃片房？
買房支招：不少樓盤雖然與學(xué)校的地理位置相鄰，但孩子的學(xué)籍能否劃入該片并不確定。有些樓盤與學(xué)校僅一墻之隔，也不能劃入該學(xué)校就讀。學(xué)區(qū)房也需要有“資格認證”，而且學(xué)區(qū)房不等于劃片房。
6.空置房物業(yè)費如何收取？
買房支招：按照《石家莊市物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定：“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外�！奔矗簺]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，連續(xù)三個月無裝修空置的房屋要按照原物業(yè)費20%繳納；若簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則按約定合同上的相應(yīng)條款，進行物業(yè)費用的繳納。
7.房屋質(zhì)量不達標怎么辦？
買房支招：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房交付使用后，購買者認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買者有權(quán)退房，給購買者造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當承擔賠償責任。
8.定房時交了訂金又不想要了怎么辦？
買房支招：常在買房初始階段發(fā)生的糾紛有購房者與開發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上，購房者給開發(fā)商的訂金是可以退還的，而定金一般無法退還。
9.期房交房開發(fā)商要求漲價，合理嗎？
買房支招：作為開發(fā)商應(yīng)履行合同義務(wù)，不可擅自變更合同約定內(nèi)容。作為購房者，在面對開發(fā)商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，并承擔違約責任。
10.開發(fā)商加層怎么辦？
買房支招：一般來講，開發(fā)商不可能擅自加高樓層，需要到規(guī)劃局進行相關(guān)更改手續(xù)。
如果規(guī)劃調(diào)整前你已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，則開發(fā)商的行為構(gòu)成違約，你可以解除合同，追究開發(fā)商的違約責任。
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