上周五，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。昨日，記者從石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，從2月22日開(kāi)始，石家莊已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行三部委降稅新政。但是由于買房是一個(gè)需要時(shí)間周期才能完成的行為，因此新政實(shí)施首日效果不太明顯。預(yù)計(jì)未來(lái)半個(gè)月到1個(gè)月時(shí)間，新政的利好效果才會(huì)陸續(xù)反映在市場(chǎng)成交量上。
新政
樓市去庫(kù)存 利好政策接踵出臺(tái)
其實(shí)，早從2月初以來(lái)，樓市利好政策就不斷出臺(tái)，高調(diào)拉開(kāi)了2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存戰(zhàn)役的序幕。
2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)，決定在不實(shí)施限購(gòu)城市首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。之后，到上周五的2月19日，三部委正式公布契稅和營(yíng)業(yè)稅新政。緊隨其后，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》印發(fā)公布。春節(jié)后上班至今不到十天時(shí)間，已經(jīng)有3項(xiàng)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件和新政密集出臺(tái)。
解讀
契稅下調(diào) 改善型需求成最大受益者
在上周五三部委公布的樓市新政中，契稅下調(diào)成了最大亮點(diǎn)。住建部門和地稅部門相關(guān)人士對(duì)比調(diào)整前后的契稅及營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行對(duì)照和解讀。
按照調(diào)整前的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅及非住宅的契稅稅率按3%執(zhí)行；對(duì)個(gè)人購(gòu)買面積90平方米以下的家庭唯一住宅，契稅稅率按1%執(zhí)行；對(duì)個(gè)人購(gòu)買建筑面積90平方米以上，140平方米以下的家庭唯一住宅，契稅稅率按1.5%執(zhí)行；對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非家庭唯一住宅，契稅稅率按3%執(zhí)行。
從首套房契稅來(lái)看變化：根據(jù)三部委稅費(fèi)新政規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下家庭唯一住房，減按1%的稅率征收契稅，跟調(diào)整前的首套房契稅保持不變；90平方米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。而此前執(zhí)行的政策是90到140平方米之間是按照1.5%的稅率征收契稅，140平方米以上的是按照3%的稅率征收契稅。從3%降到1.5%，契稅優(yōu)惠最高減半了。
從二套房契稅來(lái)看變化：對(duì)于二套住房，三部委新政出臺(tái)之前執(zhí)行的政策均為3%的契稅稅率。新政將二套房的契稅按照面積段進(jìn)行了區(qū)分，面積為90平方米及以下的減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的減按2%的稅率征收契稅。這意味著，二套房契稅最高從3%降到了1%。
對(duì)于省會(huì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此次契稅減免，究竟將有多大的優(yōu)惠？記者通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，契稅新政對(duì)于購(gòu)買首套房剛需戶型并沒(méi)有新的優(yōu)惠，更多的刺激在于140平方米以上的改善型戶型和二套房。以家庭再次購(gòu)買一套80平方米，總價(jià)為80萬(wàn)元的房子為例，原政策需要繳納總價(jià)3%，共計(jì)2.4萬(wàn)元契稅。而新政策后，僅需繳納8000元，省下了1.6萬(wàn)元的契稅支出。
營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠 非普通住宅滿2年也免征
此次新政的另一個(gè)重要變化是關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
與以前執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅征收政策相比，此次新政的不同在于取消了以140平方米作為“普通住宅”和“非普通住宅”的劃分標(biāo)準(zhǔn)。按照原有政策，超過(guò)140平方米的住宅，即使已經(jīng)滿2年，在進(jìn)行二手房交易時(shí)仍需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅（差額部分的5.6%），而這筆費(fèi)用普遍都轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者身上。
具體來(lái)看，對(duì)于2年以下的住房，調(diào)整前后政策不變，均將按照全額征收營(yíng)業(yè)稅（總稅率約5.6%）；對(duì)于2年（含）以上普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。變化最大的是2年（含）以上非普通住房，新政調(diào)整前是按照銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，新政執(zhí)行后免征營(yíng)業(yè)稅。
例如，家庭出售一套10年前購(gòu)買的150平方米住房，買入價(jià)為50萬(wàn)元，出售價(jià)為150萬(wàn)元的住宅時(shí)，原先需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅5.6萬(wàn)元，按照新政策，將節(jié)省這一筆開(kāi)支。
石市住建部門相關(guān)人士認(rèn)為，按照省會(huì)二手房實(shí)際成交現(xiàn)狀，以前一套面積140平方米以上的二手房只要交易過(guò)戶，動(dòng)輒就是十來(lái)萬(wàn)的稅費(fèi)。此次營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整將大幅降低出售大面積戶型的稅費(fèi)支出，加快房子的周轉(zhuǎn)流通。對(duì)于面積超過(guò)140平方米以上的二手房交易將是極大利好。
市場(chǎng)
售樓部看房人數(shù)明顯增多
利好政策對(duì)樓市的觸動(dòng)顯而易見(jiàn)。新政公布后，省會(huì)一些開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者們雙雙反應(yīng)迅速，前者在微信朋友圈歡呼雀躍，后者則在周末迫不及待前往售樓部看房。
上周末，是公積金賬戶和降稅新政頒布后的首個(gè)周末。記者隨機(jī)采訪發(fā)現(xiàn)，瀚唐、紫晶悅城、眾美商務(wù)公館等省會(huì)多家售樓部到訪人數(shù)明顯小幅上漲，樓市比乍暖還寒的天氣更早迎來(lái)了春天的氣息。
“我家這周末已經(jīng)連續(xù)看了5個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目了”，昨日下午在瀚唐售樓部，一位購(gòu)房者表示，看國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了多個(gè)利好樓市的政策，正好手頭還有一部分閑置資金，就想趁著首付和稅費(fèi)雙雙下調(diào)的這個(gè)時(shí)機(jī)選一套房子，一來(lái)可以改善自家住房情況，同時(shí)也比存銀行回報(bào)高。
雖然商品房售樓部回暖人氣初顯，但是昨日新政執(zhí)行首日二手房交易過(guò)戶并未出現(xiàn)水漲船高局面。截至昨日16時(shí)30分，僅橋東房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心已經(jīng)受理60組二手房交易，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至比正常情況下日均受理80組的業(yè)務(wù)量稍有下降。分析原因，住建部門相關(guān)人士認(rèn)為，和新政執(zhí)行首日正好趕上元宵佳節(jié)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)有關(guān)。但是更主要的原因還是因?yàn)檎叱雠_(tái)太突然了，而房產(chǎn)交易是需要時(shí)間周期的，從首次看房到最后成交來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)，至少要十天半月的時(shí)間。因此，預(yù)計(jì)稅費(fèi)新政真正顯現(xiàn)效果應(yīng)該在半個(gè)月甚至1個(gè)月以后，才會(huì)反映到二手房的成交量上。
新政將加速樓市去庫(kù)存
“契稅新政有利于盤(pán)活非一線城市市場(chǎng)流通與銷售環(huán)節(jié)”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：這次的新政首先是一個(gè)差異化契稅政策。除了對(duì)一線城市執(zhí)行差異化政策外，對(duì)于首套、改善型需求來(lái)講，在購(gòu)買、二次流通環(huán)節(jié)也采取不同的契稅措施�？傮w上來(lái)看，本次財(cái)政部契稅新政都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)和刺激，旨在消化非一線城市的庫(kù)存。而且，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來(lái)確定不同的稅率；新政的稅率標(biāo)準(zhǔn)也不再提及類似“滿五唯一”“滿二唯一”的說(shuō)法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。
張宏偉認(rèn)為，新政對(duì)于后市的影響將主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：從政策特征來(lái)看，對(duì)于購(gòu)買90平方米以下的首套房源還是持鼓勵(lì)態(tài)度，也有利于這些項(xiàng)目的銷售和去庫(kù)存；從二手房市場(chǎng)角度來(lái)看，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。將明顯降低改善型需求在購(gòu)房流通領(lǐng)域的交易成本，更利于改善型購(gòu)房需求者賣掉舊房置換90平方米以上的房源。
他認(rèn)為，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換型需求、改善型需求來(lái)講，勢(shì)必會(huì)抓住這個(gè)入市窗口期積極入市。從一手房市場(chǎng)庫(kù)存的角度來(lái)講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數(shù)城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)比例，降低中大戶型庫(kù)存市場(chǎng)占比，有助于加速去庫(kù)存，降低市場(chǎng)的去化壓力。
大房金董事王麗華則認(rèn)為，整體而言，此次降稅政策，是降息、取消限購(gòu)、公積金降低門檻、首付比例下調(diào)等一系列住房消費(fèi)利好政策后，對(duì)住房交易的一個(gè)刺激手段。結(jié)構(gòu)性的降低局部交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有利于支持合理購(gòu)房需求，形成消費(fèi)引導(dǎo)，去庫(kù)存。但局部回暖不會(huì)帶來(lái)全國(guó)性的房地產(chǎn)上漲，短期內(nèi)銷售很難傳導(dǎo)到投資，房地產(chǎn)去庫(kù)存和其他稅收利好政策有望繼續(xù)調(diào)整。她認(rèn)為，稅收優(yōu)惠的目的是為促進(jìn)消費(fèi)，新政面向的主力客戶群體為二、三、四線城市中產(chǎn)階級(jí)，即有改善型購(gòu)房需求及消費(fèi)能力的群體，客群匹配、需求匹配、消費(fèi)能力匹配，輔以政策引導(dǎo)，便可加快去庫(kù)存速度。
□燕趙晚報(bào)記者 陳霞
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